五原縣農村集體經營性建設用地入市試點實施暫行辦法

（征求意見稿）

第一章?總則

第一條??為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度，規范農村集體經營性建設用地入市，保障農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》、自然資源部辦公廳印發《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的方案》、內蒙古自治區自然資源廳關于印發《內蒙古自治區農村集體經營性建設用地入市試點操作指南》的通知等相關文件規定，結合五原縣實際，制定本辦法。

第二條??在五縣縣實際管轄區域內實施農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。

本辦法所指的集體經營性建設用地是指五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）、鄉鎮空間規劃、村莊規劃、生態保護規劃中確定為工礦倉儲用地、商服用地、保障性住房等經營性用途并經依法登記的集體建設用地。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指集體經營性建設用地在所有權不變的前提下，使用權以出讓、租賃、作價出資（入股）、聯營等有償方式進入土地市場交易的行為。

農村集體經營性建設用地不得用于商品住宅開發。

第三條?農村集體經營性建設用地使用權入市應當簽訂書面合同。

合同應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、雙方違約責任等內容。

第四條?農村集體經營性建設用地使用權依法出讓、出租、作價出資（入股）以及轉讓、轉租和抵押時，其地上建筑物、構筑物及其他附著物一并處分。

第五條?農村集體經營性建設用地出讓、出租、作價出資（入股）、聯營，向受讓人或者承租人頒發《不動產權證書》。

第六條??自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可依照本辦法取得農村集體經營性建設用地使用權進行開發、利用、經營。

第七條??縣人民政府全面負責農村集體經營性建設用地入市工作的管理、指導和監督，縣自然資源局按照本辦法和其他規定具體做好農村集體經營性建設用地入市工作。鄉鎮人民政府、財政局、農牧業和科技局、稅務局、發改委、生態環境局等相關單位和部門按照職能分工配合做好有關工作。

第二章??入市主體、途徑及條件

第八條??農村集體經營性建設用地的入市主體為具有土地所有權的農村集體經濟組織或者村民委員會。

農村集體經營性建設用地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上村民小組（經濟社）所有的，由村內各村民小組（經濟社）代表集體行使所有權；屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

第九條入市主體以全資方式設立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業務的市場法人、具有法人資格的屬地鄉鎮人民政府，經集體經濟組織成員書面委托授權，可在授權范圍內代理實施農村集體經營性建設用地入市事項。

第十條??依法取得、符合規劃的農村集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。

第十一條??村莊內零星、分散的集體經營性建設用地，在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少，質量有提高的前提下，可以由縣自然資源局擬定異地調整方案，并報縣人民政府批準由農村集體經濟組織先行組織復墾為農用地后，調整到本縣轄區內的產業集中區或者其他符合條件的區域入市。

復墾工程竣工驗收通過，入市地塊在規定時間內成功入市后，縣自然資源局應當根據縣人民政府的異地調整批準文件，當年內組織辦理土地利用現狀年度變更登記手續。

城中村集體建設用地，可以按政府主導、多方參與的原則，在依經批準的規劃開展土地整治，對規劃范圍內各類土地統一進行整理、基礎設施配套，重新劃分宗地、確定產權歸屬后入市。

異地調整入市不涉及土地所有權調整。在實施異地調整入市前，相關農村集體經濟組織需對土地產權關系進行調整的，可根據國家法律法規，按自愿協商原則進行調整。

第十二條?農村集體經營性建設用地就地入市應當符合以下條件：

（一）符合五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）或鄉鎮國土空間總體規劃或村莊規劃、相關產業規劃及環保要求；

（二）依法取得集體所有土地權屬或者集體土地使用權證書；

（三）地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢，或者經所有權人書面同意隨土地一同入市；

（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；

（五）法律法規規定的其他條件。

第十三條??采取調整途徑入市的，應當符合以下條件：

（一）需調整地塊在現行土地利用現狀圖中為建設用地；

（二）需調整地塊位于村莊范圍內，且布局零星、分散；

（三）土地權屬清晰無爭議；

（四）地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢；

（五）需調整地塊應當復墾為農用地，且復墾后的農用地面積，不得小于擬入市地塊面積；調整涉及占用耕地的，復墾為耕地的面積，不得小于所占用的耕地面積，且質量不得低于所占用的耕地的質量；

（六）擬入市地塊不屬于永久基本農田，且為五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）劃定的建設用地，鄉鎮國土空間總體規劃（城鄉規劃）或者村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房等經營性用途的農村集體建設用地；

（七）擬入市地塊在調整完畢后，必須符合本辦法第十二條第（一）項及第（四）項規定的條件；

（八）調整完畢后的建設用地面積總量不得大于調整之前；

（九）法律法規規定的其他條件。

第十四條?需調整地塊應在入市交易行為發生之前復墾為農用地，并向縣自然資源部門提交驗收申請，由縣自然資源部門會同農業農村等部門進行驗收。復墾的農用地經驗收確認符合本辦法第十三條有關規定后，方可實施入市交易。

第十五條?采取集中整治途徑入市的，應當符合以下條件：

（一）整治地塊土地權屬清晰；

（二）整治地塊的地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢，或者經所有權人書面同意進行集中整治；

（三）整治地塊的土地權屬各方應當以書面形式簽訂相應的土地整治協議。土地整治協議應當包括整治地塊的位置、范圍、土地權屬調整等事項，作為集中整治后，重新劃分宗地和確定產權歸屬的依據。

（四）整治應依照五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）、相關產業規劃及環保要求開展；

（五）整治之后的擬入市地塊應為未被征收或者未納入土地儲備范圍，已依法取得集體所有土地權屬證書的農村集體建設用地。

（六）整治之后的擬入市地塊應屬于五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）劃定的建設用地，城鄉規劃或者村莊規劃劃定為工礦倉儲、商服、租賃性住房及自建住房等經營性用途的農村集體建設用地。

第十六條?有下列情形之一的農村集體經營性建設用地不得入市：

（一）農村宅基地使用權，但法律、法規另有規定的除外；

（二）土地權屬有爭議的；

（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權利的；

（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權人書面同意的；

（五）地上建筑物、構筑物及其他附著物存在權屬糾紛影響農村集體建設用地入市的；

（六）沒有明確土地使用條件的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第三章??入市方式及入市程序

第十七條??農村集體經營性建設用地可按出讓、租賃、作價出資（入股）、聯營等有償使用方式入市。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出讓，是指農村集體經營性建設用地所有權人將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由使用者根據合同約定向農村集體經營性建設用地所有權人支付出讓土地價款的行為。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權出租，是指農村集體經營性建設用地所有權人將農村集體經營性建設用地使用權在一定年限內出租給土地使用者，由土地使用者根據合同約定支付租金的行為。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權作價出資（入股）、聯營，是指具有土地所有權的農村集體經濟組織，根據法律規定以及出資協議的約定，將一定年限的農村集體經營性建設用地使用權進行評估作價入股，與他人以合作、聯營等形式共同興辦的企業的行為。

第十八條??農村集體經營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）、聯營最高年限，不得超過國家規定國有建設用地同類土地用途的最高年限，具體年限按下列用途確定：

（一）住宅用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

農村集體經營性建設用地使用權出租可根據具體項目需要確定使用年限，但最長不得超過二十年。

第十九條??農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股）、聯營，應采取招標、拍賣或者掛牌的方式公開交易以確定土地使用權人。

未經公開入市交易或者未經批準采取協議方式入市交易的，農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資（入股）、聯營協議。

第二十條??農村集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程序進行：

（一）申請。符合本辦法規定的入市條件的，經2/3以上成員或者村民代表表決同意后，集體經濟組織或者授權實施主體可以向所在地鎮人民政府遞交入市申請書，并提交村民成員或者村民代表的正式表決書等相關材料。入市申請書應當寫明擬入市宗地位置、權屬、地上附著物等基本情況。

（二）審查。鎮人民政府對擬入市地塊的使用現狀、權屬狀況、地上附著物狀況等進行初審后，出具是否同意入市的初審意見。縣自然資源局根據初審意見，會同相關行政主管部門，對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經審查符合條件的，由縣自然資源部門依據控制性詳細規劃或者村莊規劃，提出入市地塊的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等。

（三）地價評估及入市方案擬定。對審查同意入市的宗地，由入市主體委托有資質的單位進行地價評估，并擬定入市方案。入市方案應當包括但不限于以下內容：入市宗地位置、面積、權屬、土地用途、土地使用條件、使用年限、土地評估價格、配置方式（出讓、出租或者作價出資（入股））、入市交易方式（招標、拍賣、掛牌或者協議）等內容。

縣自然資源部門應會同入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素，集體決策確定底價，并予以保密。底價不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區域基準地價的70%，也不得低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準。最終報價低于底價的，不得成交。

（四）入市方案表決。入市方案應當經集體經濟組織2/3以上成員或者村民代表表決，并形成正式表決材料。土地屬鎮級集體經濟組織所有的，由鎮黨政聯席會議集體研究決定。

（五）入市方案審核。入市方案經表決通過后，由入市主體提交自然資源部門。經自然資源部門組織有關部門審查后，報請縣人民政府核對。縣人民政府認為入市方案不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，應當在收到方案后五個工作日內提出修改意見。入市主體應當按照縣人民政府的意見進行修改。

（六）公告及交易。入市方案經審核通過后，由縣自然資源部門在中國土地市場網以及本縣主要媒體上發布入市交易公告。以招標、拍賣、掛牌方式交易的，交易行為應當進入內蒙古自治區自然資源網上交易網進行交易。

（七）簽訂成交確認書及公示。土地成交后，受讓人、承租人須在交易現場簽訂土地成交確認書或者作價出資（入股）確認書。土地交易結束之日起10個工作日內，自然資源部門應當在中國土地市場網、內蒙古自治區自然資源網上交易網以及相關媒體上發布交易結果公告；入市主體應當在本集體經濟組織所在地及村委會事務公開欄上對交易結果進行公示。

（八）簽訂流轉合同。土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方須按照成交確認書或者作價出資（入股）確認書的約定簽訂土地出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議。

以協議方式進行交易的，應當履行本條第（一）項至第（五）項的程序，并在入市方案經批準后簽訂土地入市協議。

土地入市協議應當包括土地位置、土地用途、土地面積、土地使用年限、土地使用條件、土地使用權出讓金（租金）及繳交期限、土地使用權收回、違約責任等內容。

第四章??土地增值收益分配管理

第二十一條??農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）、聯營入市交易的，交易雙方應當按照規定向國家繳納土地增值收益調節金。土地增值收益調節金征收主體為縣人民政府，由縣財政局、自然資源局負責組織征收。???

第二十二條??縣財政局統籌考慮土地用途、土地區位、土地等級、交易方式以及區域經濟社會發展水平等因素，會同旗有關部門制定土地增值收益調節金管理辦法，合理確定調節金征收比例，報縣政府批準后實施。

第二十三條??土地增值收益調節金主要統籌用于城鎮和農村基礎設施完善、農村環境整治、土地前期開發等支出。土地增值收益調節金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳縣財政，實行收支兩條線管理。

第二十四條??農村集體經營性建設用地入市取得的收益，農村集體經濟組織應當按照規定納入農村集體資產及收益進行統一管理，接受審計監督和監管。

農村集體經濟組織應當根據有關規定，制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序，在集體經濟組織內部進行公示公告。鄉鎮人民政府應當對收益收支情況進行監督檢查，嚴格規范土地收益的分配、使用和管理。農村集體經營性建設用地入市收益主要用于“三農”，壯大農村集體經濟。地塊出讓時必要的通電、通路、通水、場地平整、污水處理等前期配套設施建設資金由入市主體承擔，可納入地塊出讓成本。健全土地增值收益在集體經濟組織內部的分配機制。縣農牧業和科技局會同相關部門制定農村集體經營性建設用地入市凈收益管理辦法。

第五章??開發管理

第二十五條??依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同確定的開發期限、土地用途及相關土地使用條件開發利用土地。

第二十六條??農村集體經營性建設用地使用權入市成交后，任何單位和個人不得擅自更改規劃建設條件。因規劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的，參照國有建設用地改變土地用途、變更容積率的程序辦理相關審批手續。

第二十七條??農村集體經營性建設用地土地所有權人負責監督使用權人按照農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同約定的開發期限開發土地。農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租合同或者作價出資（入股）、聯營等協議約定的開發期限開發土地的，由所有權人會同自然資源部門參照國有閑置土地的認定標準，認定是否屬于閑置土地。

對認定為閑置土地的，由自然資源部門指導所有權人參照國有閑置土地處置的有關規定進行處置。符合收回土地使用權條件的，所有權人可以解除土地出讓（出租）合同，依法收回土地使用權。土地使用權人對農村集體土地所有權人解除合同的決定不服的，可以依法通過民事訴訟等法定途徑維護自身權益。土地使用權人未按合同約定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地閑置的，農村集體經濟組織報經縣人民政府批準，可以無償收回土地使用權。

第二十八條??農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，土地使用權原則上由代表其所有權的農民集體無償收回，其地上建筑物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理，法律法規另有規定的，按法律法規執行。

第二十九條??有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經縣人民政府批準，可以收回集體經營性建設用地使用權：

（一）為實施村鎮規劃、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）用地單位和個人未按合同約定或者批準文件規定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）土地閑置滿兩年的；

（四）集體經營性建設用地使用權流轉期限屆滿的；

（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法規規定的其他情形。

依照前款第（一）項規定收回集體經營性建設用地使用權的，應當對使用權人給予適當補償。

前款第（三）項規定的土地閑置情形，由農村集體經濟組織向縣人民政府申請認定，認定標準按照《閑置土地處置辦法》關于國有建設用地的有關標準執行。

第六章?轉讓、轉租和抵押

第三十條??本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉讓，是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、作價出資（入股）方式交易后，土地使用權人再將土地使用權有償轉讓他人的行為。

第三十一條?本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權轉租，是指土地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）方式交易后，土地使用權人再將其出租給他人的行為。

第三十二條?本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押，是指土地使用權人不轉移對土地的占有，將該集體經營性建設用地使用權作為債權擔保的行為。

已辦理土地登記，取得集體土地使用權證的農村集體經營性建設用地可參照國有建設用地使用權抵押的相關規定辦理抵押。

第三十三條??農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當簽訂書面合同，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。

第三十四條?通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

第三十五條??農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費，土地增值收益調節金按照《五原縣農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理（暫行）辦法》收取。

第三十六條??農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當符合下列條件：

（一）不存在法律法規規定禁止入市的情形；

（二）按照出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議的約定，履行完畢支付地價款、租金或者分配股權的義務，并取得《不動產權證書》；

（三）按照出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議及動工開發協議約定的期限和條件投資開發、利用土地；

（四）出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議約定、相關法律法規及本辦法規定的其他條件。

第三十七條??農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，雙方當事人應憑書面合同等材料辦理不動產權證書變更登記。?

第三十八條?農村集體經營性建設用地入市后，需辦理抵押登記的，在簽訂抵押合同后，向縣自然資源部門申請辦理。

第三十九條??農村集體經營性建設用地使用權已設定抵押權的，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押的土地使用權，并對處分所得享有優先受償權。

因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、構筑物及其他附著物所有權的，應當辦理土地變更登記。

第四十條??抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。

第七章?法律責任

第四十條??違反本辦法規定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體經營性建設用地使用權的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十四條有關規定處理。擅自將農民集體所有土地通過出讓、轉讓使用權或者出租等方式用于非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十二條有關規定處理。

農村集體經營性建設用地使用權入市違反本辦法的規定交易的，縣相關部門不得為其辦理用地、規劃、建設等相關手續。

第四十一條??國家工作人員在農村集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產流失的，由所在單位或者上級機關給予政務處分；構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

第四十二條??農村集體經濟組織經營管理者，在農村集體經營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經營性建設用地入市收益，構成犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。

第八章?附則

第四十三條??本辦法所稱“以上”、“以下”均包含本數。

第四十四條?需采取只轉不征、不轉不征方式落實項目用地的，其適用條件、范圍和辦理程序等，待內蒙古自然資源廳另行制訂操作細則后，按照該操作細則和本辦法的規定辦理用地手續并入市交易。

第四十五條??本辦法自2023年8月15日起施行，在五原縣實施改革試點期限內有效，施行期間，五原縣其它政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。

第四十六條?本辦法實施后入市宗地，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費。

第四十七條??本辦法由五原縣自然資源部門負責解釋。

征求意見時間：2023年8月1日至2023年8月15日

意見反饋至五原縣自然資源局

聯系人張婷，電話0478—5232890