《五原縣農村集體經營性建設用地入市試點實施辦法（暫行）》已經政府常務會討論通過。根據有關規定，現對本暫行辦法進行解讀：

一、修訂背景

為規范集體經營性建設用地入市行為，保障集體建設用地所有權人和使用權人合法權益，構建城鄉統一的建設用地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》、自然資源部辦公廳印發《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的方案》、內蒙古自治區自然資源廳關于印發《內蒙古自治區農村集體經營性建設用地入市試點操作指南》的通知等相關文件規定，結合我縣實際，制定了《五原縣農村集體經營性建設用地入市試點實施辦法（暫行）》。

二、目標任務

探索建立“同權同價、同權同責、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度，建立城鄉統一的建設用地市場和服務監管制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，形成可復制、可推廣的改革成果。

三、主要內容

自然資源部辦公廳印發《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的方案》、內蒙古自治區自然資源廳關于印發《內蒙古自治區農村集體經營性建設用地入市試點操作指南》和五原縣人民政府《五原縣農村集體經營性建設用地入市改革實施方案》文件精神，經充分學習借鑒先進地區改革試點經驗及結合我縣改革試點探索實際，重點對入市主體、途徑及條件、用途、入市方式及入市程序、土地增值收益分配管理、開發管理等內容進行試點。

四、涉及范圍

試點期間，在五原縣行政轄區范圍內開展農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。

五、執行標準

本辦法自發布之日起施行，在五原縣實施改革試點期限內有效，施行期間，五原縣其它政策文件與本辦法不一致的，以本辦法為準，本辦法與新頒布上位法及政策等不一致的，以新頒布上位法及政策為準。

六、注意事項

要抓住“兩項前置條件”，加快完成詳細規劃(村莊規劃)編制，完成集體土地所有權和使用權確權登記；

要緊盯“三項負面清單”，不得通過農用地轉為新增建設用地入市，不得將宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不得用于商品住宅建設；

要探索“兩項重點機制”，兼顧國家、集體和農民個人的入市土地增值收益調節機制，保護農民集體和個人權益，保障市場主體愿用、會用入市土地的權益保護機制。

七、關鍵詞詮釋

入市：是指農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）等方式進入土地市場交易的行為。

就地入市：規劃用途須是建設用地且為經營性的、土地利用現狀是建設用地、土地權屬為集體性質且沒有爭議用地的入市方式。

異地調整入市：規劃用途須是建設用地且為經營性的、土地利用現狀是農用地（不占耕地）、土地權屬為集體性質且沒有爭議用地的入市方式。

八、惠民利民舉措

農村集體經濟組織依據實際情況制訂收益分配方案，并依法履行民主決策程序，農村集體經營性建設用地入市收益主要用于“三農”，壯大農村集體經濟。切實拓寬行政村的財產性收入，增加黨支部、村委會的“話語權”，充分發揮其對集體經濟發展的引領作用。為鄉村振興戰略實施注入動力。

九、辦法主要內容

入市管理辦法共7張48條。

第一章為總則，明確了制定依據及適用范圍

為探索建立“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市制度，規范農村集體經營性建設用地入市，保障農民合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》、自然資源部辦公廳印發《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的方案》、內蒙古自治區自然資源廳關于印發《內蒙古自治區農村集體經營性建設用地入市試點操作指南》的通知等相關文件規定，結合五原縣實際，制定該辦法。

在五縣縣實際管轄區域內實施農村集體經營性建設用地入市的，適用本辦法。

辦法所指的集體經營性建設用地是指五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）、鄉鎮空間規劃、村莊規劃、生態保護規劃中確定為工礦倉儲用地、商服用地、保障性住房等經營性用途并經依法登記的集體建設用地。

本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市，是指集體經營性建設用地在所有權不變的前提下，使用權以出讓、租賃、作價出資（入股）、聯營等有償方式進入土地市場交易的行為。

農村集體經營性建設用地不得用于商品住宅開發。

第二章明確了入市主體、途徑及條件

1、農村集體經營性建設用地的入市主體為具有土地所有權的農村集體經濟組織或者村民委員會。

2、入市主體以全資方式設立的土地專營公司、土地股份合作社等具有法人資格、從事土地專營業務的市場法人、具有法人資格的屬地鄉鎮人民政府，經集體經濟組織成員書面委托授權，可在授權范圍內代理實施農村集體經營性建設用地入市事項。

3、依法取得、符合規劃的農村集體經營性建設用地，具備開發建設所需基礎設施等基本條件、明確就地直接使用的，可以直接就地入市。

4、村莊內零星、分散的集體經營性建設用地，在確保建設用地總量不增加、耕地和林地數量不減少，質量有提高的前提下，可以由縣自然資源局擬定異地調整方案，并報縣人民政府批準由農村集體經濟組織先行組織復墾為農用地后，調整到本縣轄區內的產業集中區或者其他符合條件的區域入市。

5、農村集體經營性建設用地就地入市應當符合以下條件：

（一）符合五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）或鄉鎮國土空間總體規劃或村莊規劃、相關產業規劃及環保要求；

（二）依法取得集體所有土地權屬或者集體土地使用權證書；

（三）地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢，或者經所有權人書面同意隨土地一同入市；

（四）未被司法機關、行政機關限制土地權利；

（五）法律法規規定的其他條件。

6、采取調整途徑入市的，應當符合以下條件：

（一）需調整地塊在現行土地利用現狀圖中為建設用地；

（二）需調整地塊位于村莊范圍內，且布局零星、分散；

（三）土地權屬清晰無爭議；

（四）地上建筑物、構筑物及其他附著物已補償完畢；

（五）需調整地塊應當復墾為農用地，且復墾后的農用地面積，不得小于擬入市地塊面積；調整涉及占用耕地的，復墾為耕地的面積，不得小于所占用的耕地面積，且質量不得低于所占用的耕地的質量；

（六）擬入市地塊不屬于永久基本農田，且為五原縣國土空間總體規劃（2021年-2035年）劃定的建設用地，鄉鎮國土空間總體規劃（城鄉規劃）或者村莊規劃確定為工礦倉儲、商服、租賃性住房等經營性用途的農村集體建設用地；

（七）擬入市地塊在調整完畢后，必須符合本辦法第十二條第（一）項及第（四）項規定的條件；

（八）調整完畢后的建設用地面積總量不得大于調整之前；

（九）法律法規規定的其他條件。

7、有下列情形之一的農村集體經營性建設用地不得入市：

（一）農村宅基地使用權，但法律、法規另有規定的除外；

（二）土地權屬有爭議的；

（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制土地權利的；

（四）已辦理抵押登記，但未取得抵押權人書面同意的；

（五）地上建筑物、構筑物及其他附著物存在權屬糾紛影響農村集體建設用地入市的；

（六）沒有明確土地使用條件的；

（七）法律、法規規定的其他情形。

第三章是明確了入市方式及入市程序

1、農村集體經營性建設用地可按出讓、租賃、作價出資（入股）、聯營等有償使用方式入市。

2、農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租和作價出資（入股）、聯營，應采取招標、拍賣或者掛牌的方式公開交易以確定土地使用權人。

3、未經公開入市交易或者未經批準采取協議方式入市交易的，農民集體與用地者不得私下簽訂出讓、出租合同或作價出資（入股）、聯營協議。

4、農村集體經營性建設用地使用權公開交易按以下程序進行：

一是入市主體申請；二是鎮人民政府審查，縣自然資源局根據初審意見，會同相關行政主管部門，對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查；三是入市主體進行地價評估及入市方案擬定，縣自然資源部門應會同入市主體根據地塊評估價格、產業政策等因素，集體決策確定底價，并予以保密，底價不得低于入市成本，不得低于出讓宗地所在區域基準地價的70%，也不得低于國家規定的相應國有建設用地出讓最低價標準，最終報價低于底價的，不得成交；四是入市方案表決，入市方案應當經集體經濟組織2/3以上成員或者村民代表表決，并形成正式表決材料；五是入市方案審核，入市方案經表決通過后，由入市主體提交自然資源部門，經自然資源部門組織有關部門審查后，報請縣人民政府核對；六是公告及交易，入市方案經審核通過后，由縣自然資源部門在中國土地市場網以及本縣主要媒體上發布入市交易公告，以招標、拍賣、掛牌方式交易的，交易行為應當進入內蒙古自治區自然資源網上交易網進行交易；七是簽訂成交確認書及公示，土地成交后，受讓人、承租人須在交易現場簽訂土地成交確認書或者作價出資（入股）確認書；八是簽訂流轉合同，土地交易結束之日起20個工作日內，交易雙方須按照成交確認書或者作價出資（入股）確認書的約定簽訂土地出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議。

第四章是明確土地增值收益分配管理

農村集體經營性建設用地使用權以出讓、出租、作價出資（入股）、聯營入市交易的，交易雙方應當按照規定向國家繳納土地增值收益調節金。農村集體經營性建設用地入市取得的收益，農村集體經濟組織應當按照規定納入農村集體資產及收益進行統一管理，接受審計監督和監管。具體分配依據縣財政和農牧業和科技局會同相關部門制定的有關辦法為準。

第五章明確了開發管理內容

1、依法取得農村集體經營性建設用地的使用權人，應按照法律法規有關規定和農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同確定的開發期限、土地用途及相關土地使用條件開發利用土地。

2、農村集體經營性建設用地使用權入市成交后，任何單位和個人不得擅自更改規劃建設條件。因規劃調整等原因，確需改變土地用途或變更容積率等規劃條件的，參照國有建設用地改變土地用途、變更容積率的程序辦理相關審批手續。

3?、農村集體經營性建設用地土地所有權人負責監督使用權人按照農村集體經營性建設用地使用權出讓（出租）合同約定的開發期限開發土地。農村集體經營性建設用地土地使用權人，未按照出讓、出租合同或者作價出資（入股）、聯營等協議約定的開發期限開發土地的，由所有權人會同自然資源部門參照國有閑置土地的認定標準，認定是否屬于閑置土地。

4、農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租期限屆滿的，土地使用權原則上由代表其所有權的農民集體無償收回，其地上建筑物、附著物按照農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租合同的約定處理，法律法規另有規定的，按法律法規執行。

5、有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經縣人民政府批準，可以收回集體經營性建設用地使用權：

（一）為實施村鎮規劃、鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）用地單位和個人未按合同約定或者批準文件規定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；

（三）土地閑置滿兩年的；

（四）集體經營性建設用地使用權流轉期限屆滿的；

（五）因撤銷、遷移等原因停止使用土地的；

（六）法律、法規規定的其他情形。

第六章明確了轉讓、轉租和抵押條件

1、農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租，應當簽訂書面合同，原土地使用者的權利、義務隨之轉移。

2、通過轉讓、轉租取得的土地使用權，其使用年限為原出讓、出租合同或者作價出資（入股）協議確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

3、農村集體經營性建設用地使用權轉讓、轉租的，統一按國家有關規定依法繳納相關稅費，土地增值收益調節金按照《五原縣農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理辦法（暫行）》收取。

第七章明確了工作中的法律責任